Мы поговорили с экспертами и собрали лайфхаки о безопасной сделке с недвижимостью: квартирой в новостройке, на вторичке, а также домом или участком.
Что учесть при покупке квартиры в новостройке
Эксперты советуют сначала изучить информацию о застройщике: его проектах, опыте на рынке, устойчивости в кризисные времена.
«С готовым жильем все понятно, оно уже стоит на кадастровом учете. Нужно заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений».
Используйте эскроу-счет или аккредитив. Деньги за объект хранятся в банке, и продавец получает их после перехода прав собственности к покупателю. В первом случае счет закрывают только при участии обеих сторон сделки, и банк ответственен за проведение расчетов. Аккредитив в любой момент может отозвать любая из сторон, а банк здесь — лишь посредник в передаче средств.
Если дом находится на стадии строительства, заключайте только договор долевого участия, советует эксперт.
«Относительно старой, но устоявшейся схемой стало заключение предварительных договоров купли-продажи квартир с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае деньги поступают сразу в распоряжение застройщика либо близких к нему фирм. Если такая строительная фирма обанкротится, то появится новая волна обманутых вкладчиков».
Что учесть при покупке квартиры на рынке вторичного жилья
Вот что нужно проверить, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке.
1. Правоустанавливающие документы на квартиру.
«Продавец обязан предоставить их по требованию покупателя. Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справка о регистрации. Проверьте, чтобы выписка была свежей. Ее также можно получить заранее, чтобы иметь на руках на момент осмотра объекта».
Справку выдают в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Срок изготовления — 5 рабочих дней. В документе содержится:
— информация о бывших и настоящих собственниках жилья;
— история запретов и перепланировок;
— кадастровая стоимость, на основе которой формируется налог на имущество;
— наличие обременений (арест или залог у банка).
2. Достоверность документов, необходимых в случае отсутствия владельца при осмотре объекта.
«К сделкам по покупке квартиры на основании доверенности относитесь крайне внимательно и по возможности рассмотрите другие варианты, поскольку подобные схемы часто используют мошенник. Запросите личное присутствие собственника. Если он не сможет принять участие в сделке, проверьте действительность доверенности у нотариуса, который ее выдал».
3. Основания права собственности.
Такое свидетельство содержит информацию с основаниями вступления в собственность: по договору купли-продажи, приватизации, дарения или в порядке наследования.
«Обратите внимание на то, как давно продавец является собственником квартиры. Если он сразу после получения свидетельства ускоренно выставляет объект на продажу, задумайтесь. Могут, например, появиться наследники. Поэтому лучше, чтобы срок владения объектом составлял более трех лет (это срок исковой давности по оспариванию наследства)».
4. Кто зарегистрирован в квартире.
Для этого запросите у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ.
5. Разрешение супруга.
Если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга.
«Если согласия не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Исключениями являются квартиры, полученные по дарственной или по наследству».
6. ПНД и НД справки.
Запросите справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в этих учреждениях. Это поможет исключить риск оспаривания сделки на основании недееспособности покупателя.