При продаже квартиры важно не только получить максимальный доход, но и минимизировать налоги. Для этого нужно использовать налоговые льготы и преференции. Как не переплатить налог по сделке с недвижимостью, вы узнаете из этого материала.

Когда платить налог не надо

При реализации квартиры у продавца возникает доход, с которого нужно заплатить налог. Однако платить налог не надо, если квартира находилась в собственности в течение минимального срока владения. Этот срок составляет три года, если соблюдается хотя бы одно условие:

1. Квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника.
2. Квартира приобретена в результате приватизации.
3. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В собственности продавца на дату продажи квартиры нет иного жилья. При этом не учитывается жилье, приобретенное в течение 90 дней до даты продажи квартиры.

Для других ситуаций минимальный срок владения — пять лет. Об этом сказано в пункте 17.1 статьи 217 и в статье 217.1 НК РФ.

С какого момента отсчитывать срок владения

По общему правилу минимальный срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности (письмо Минфина России от 20 июля 2022 года № 03-04-05/70015).

Право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства (письмо Минфина России от 18 июля 2022 года № 03-04-05/69089). Поэтому срок владения квартирой отсчитывается с этого дня.

В случае продажи квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ), срок владения исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). При этом не учитывается доплата при увеличении площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию (письмо Минфина России от 11 июля 2022 года № 03-04-05/66524).

Если право собственности на квартиру признано судом, то срок владения определяется с даты вступления в силу решения суда (письмо Минфина России от 4 августа 2022 года № 03-04-05/75661).

Налоговая льгота для семьи с детьми

Для семей с детьми установлена налоговая преференция. Она применяется независимо от срока нахождения квартиры в собственности. Однако получить ее можно лишь при выполнении условий, прописанных в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ:

1. Продавец и его супруга являются родителями не менее двух детей младше 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно).
2. Продавец купил другое жилье не позднее 30 апреля следующего года.
3. Купленная квартира превышает проданную по площади или кадастровой стоимости.
4. Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
5. Продавцу, его жене и детям на дату продажи квартиры не принадлежит более 50% иного помещения, превышающего по площади приобретенное жилье.

При выполнении всех этих условий семье не придется платить налог.

Как определить налогооблагаемый доход

Доход от продажи недвижимости определяется исходя из суммы, указанной в договоре. Ранее для налоговой оптимизации в договорах иногда указывалась заниженная цена квартиры.

Сегодня эта налоговая схема уже не работает. Если выручка от продажи квартиры окажется меньше 70% ее кадастровой стоимости, то в целях налогообложения доход составит 70% кадастровой стоимости квартиры (статья 214.10 НК РФ).

В погоне за налоговой выгодой важно не потерять свои деньги. При возникновении спора продавец вправе взыскать с покупателя только сумму, указанную в договоре. Налог — это лишь часть стоимости квартиры, и ради налоговой экономии не нужно рисковать более крупной суммой.

При ипотеке банк может не выдать кредит на сделку с заниженной ценой, которую не подтвердит оценщик.

 Как уменьшить налогооблагаемый доход

Если не истек минимальный срок владения квартирой, можно использовать имущественный налоговый вычет (статья 220 НК РФ). При продаже квартиры вычет составит 1 млн рублей. На эту сумму можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Можно пойти другим путем и собрать документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры. К таким документам относятся договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежное поручение, расписка.

Продавец может представить любые надлежаще оформленные документы (письмо Минфина России от 4 августа 2022 года № 03-04-05/75384).

В состав расходов включаются также проценты по кредиту, использованному на покупку квартиры (письмо Минфина России от 27 июля 2022 года № 03-04-05/72542).

Если доход от продажи квартиры превысит сумму вычета, нужно представить в инспекцию налоговую декларацию и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Она подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года. В декларации указываются все полученные доходы и налоговые вычеты (статья 229 НК РФ). Налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (статья 228 НК РФ).

Итак, если минимальный срок владения не истек, то можно отложить продажу квартиры. За это время она, вероятно, вырастет в цене, и можно будет не платить налог. Если деньги нужны уже сейчас, то нужно воспользоваться налоговым вычетом.