Сделки с недвижимостью невозможно провести мгновенно. Переоформление права собственности на нового владельца занимает несколько дней, и, если неправильно организовать расчеты, есть риск остаться и без жилья, и без денег. Рассмотрим способы обезопасить процесс.

Разумнее всего привлечь к сделке надежного посредника, который будет хранить деньги, пока идет перерегистрация недвижимости с продавца на покупателя. Таким посредником может стать нотариус или банк.

Схема действий примерно одинакова в каждом из случаев. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи жилья и прописывают в нем, каким способом пройдут расчеты. Наименее рискованных вариантов пять: депозит нотариуса, банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу или номинальный счет дочерней компании банка.

Нередко покупатель, продавец и банк-посредник оформляют дополнительный трехсторонний договор, который регламентирует порядок расчетов.

В этом дополнительном договоре или в самом договоре купли-продажи указываются условия, при которых продавец получит деньги. Обязательное требование — смена собственника, подтвержденная выпиской из Росреестра. Но могут потребоваться и другие документы. Скажем, справка из домовой книги о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Или от управляющей компании дома — об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт.

Покупатель передает сумму за жилье посреднику.

Продавец и покупатель отправляют в Росреестр договор купли-продажи и заявления о переходе права собственности — например, через сайт ведомства или МФЦ.

Затем продавец получает выписку о переходе права собственности к покупателю, собирает остальные необходимые документы и приносит их посреднику. Посредник открывает продавцу доступ к деньгам. Если по каким-то причинам сделка срывается — возвращает оплату покупателю.

В некоторых случаях посредник сам по доверенности от участников сделки передает документы в Росреестр и, как только ведомство регистрирует смену владельца жилья, переводит деньги продавцу.

Когда продавец приобрел жилье в ипотеку и еще не полностью расплатился по своему кредиту, у сделки есть особенности. Расчеты обязательно должны идти через банк, у которого недвижимость находится в залоге.

В первую очередь за счет денег покупателя будет гаситься ипотечный кредит продавца, недвижимость выйдет из-под залога. Если долг продавца меньше суммы сделки, то он получит оставшуюся часть денег.

Разберем подробнее все варианты расчетов.

Депозит нотариуса

Через нотариуса можно проводить оплату любых сделок. Для этих целей нотариусы открывают в банках особые депозитные счета, которые полностью защищены. В случае отзыва лицензии у банка нотариус просто немедленно переводит депозит в другой банк, причем всю сумму, без ограничений по размеру. И даже если с нотариусом что-то случится, деньги не пострадают — Федеральная нотариальная палата передаст его депозитный счет другому нотариусу, который выполнит обязательства перед всеми клиентами.

Стандартный тариф за использование счета нотариуса составляет 0,5% от суммы, которая на нем хранится. Например, при стоимости квартиры в 5 млн рублей только за расчеты через депозит пришлось бы отдать 25 000 рублей. Но если вдобавок к такому счету вы решите заверить через нотариуса договор купли-продажи недвижимости, то цена за депозит будет ниже — всего 1500 рублей.

Составить договор и завизировать его у нотариуса — тоже услуга не из бюджетных. За оформление сделки с недвижимостью на те же 5 млн рублей придется отдать около 15 000 рублей. Итого помощь нотариуса с учетом цены за депозит обойдется в 16 500 рублей.

Главным образом это плата за то, что нотариус проверяет юридическую чистоту сделки, а за любую ошибку отвечает своим имуществом. Но из-за высокой цены расчеты через его депозитный счет используют нечасто, так как есть более дешевые варианты.

Обычно нотариуса привлекают посредником, если без него провести сделку просто невозможно. Например, когда владельцу недвижимости нет 18 лет или продается только часть жилья, оформлять договор разрешается только через нотариуса.

Расчеты через нотариуса идут по следующей схеме: участники сделки подписывают договор, в котором есть пункт об оплате через депозитный счет. Этот документ покупатель и продавец могут составить сами. Или воспользоваться услугами нотариуса — в таком случае договор будет нотариально заверен.

Затем покупатель вносит сумму по договору на депозит.

Когда участники сделки оформляют договор самостоятельно, они сами передают документы в Росреестр — через сайт ведомства, его отделения или МФЦ. После перерегистрации права собственности продавец должен получить выписку из Росреестра, где будет указано, что новым владельцем стал покупатель. С этой выпиской продавец приходит к нотариусу и получает деньги.

Если договор заверяет нотариус, обычно он сам передает документы в Росреестр. И как только ведомство перерегистрирует право собственности на недвижимость, нотариус переводит деньги продавцу.

Документы, которые приходят в Росреестр от нотариуса в электронном виде, обрабатываются в течение дня. Это самый быстрый способ купли-продажи недвижимости. В остальных случаях процедура занимает от нескольких дней до пары недель.

Прежде чем обращаться к нотариусу, важно убедиться, что он есть в реестре Федеральной нотариальной палаты. На сайте палаты можно проверить или выбрать специалиста, а также посмотреть тарифы на его услуги.

Банковский аккредитив

В последние годы аккредитив стал одним из самых популярных способов расчетов по сделкам с недвижимостью. С ним работают практически все банки, оформление занимает буквально десять минут, а комиссия за услугу составляет 2000–5000 рублей.

В этом случае покупатель заводит в банке счет и вносит на него нужную сумму. Банк блокирует средства и оформляет на них безотзывный аккредитив – специальный документ, где прописаны условия, при которых продавец получит эти деньги.

Когда продается заложенная недвижимость, часто используют сразу два аккредитива. Один — на сумму для погашения ипотеки, другой — на остаток оплаты по договору, который достанется продавцу.

Поскольку форма аккредитива стандартна, нередко покупатель открывает аккредитив в одном отделении банка, а продавец получает по нему деньги в другом. Такой вариант особенно удобен, когда люди живут в разных городах. При расчетах внутри одного банка проблем точно не возникнет.

Когда сделку хотят провести клиенты разных банков, нужно заранее уточнить, сможет ли банк покупателя уполномочить банк продавца исполнить аккредитив. Если обе финансовые организации согласны, в аккредитиве прописывают реквизиты банка-исполнителя. Когда продавец придет раскрывать аккредитив и получать деньги, именно банк-исполнитель будет смотреть, все ли нужные документы предоставил бывший владелец недвижимости и соответствуют ли они условиям аккредитива.

У аккредитива есть и недостатки. В отличие от нотариуса банк не проверяет подлинность документов, которые приносит продавец, – сотрудник отделения может не распознать умелую подделку.

Деньги на банковских счетах застрахованы, но размер возмещения ограничен. Если у банка отзовут лицензию, когда аккредитив еще не раскрыт и сумма за квартиру лежит на счете покупателя, он гарантированно получит только до 1,4 млн рублей. Шанс вернуть остальные деньги у него появится лишь в ходе процедуры банкротства или ликвидации банка.

Когда платеж по аккредитиву пройдет и деньги окажутся на счете продавца, они будут застрахованы уже на сумму до 10 млн рублей. Но только в течение трех месяцев, а затем лимит возмещения снова снизится до 1,4 млн рублей.

Аккредитив всегда имеет срок действия — обычно месяц с момента его выпуска. Если за это время продавец выполнит условия сделки, то получит деньги. Не успеет — они вернутся к покупателю. Поэтому важно не тянуть с оформлением документов. А в случае сложностей просить покупателя продлить срок аккредитива. Иначе есть риск, что требовать оплату жилья продавцу придется через суд.

Подробнее об этом способе расчетов читайте в статье «Банковский аккредитив: что это и как его использовать при крупных покупках».

Банковская ячейка

Это один из самых старых способов расчета. Покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор аренды банковской ячейки. Покупатель кладет деньги в ячейку, один ключ от нее передает продавцу, второй ключ остается в банке. Как только продавец приносит все необходимые по условиям договора бумаги, банк позволяет открыть ячейку и забрать деньги. Для сделок с ипотечными квартирами нередко арендуют две ячейки — в одну кладут деньги для банка на погашение кредита, в другую — сумму, которая достанется продавцу.

Плюс ячейки в том, что при отзыве лицензии у банка деньги из нее можно забрать полностью, никаких лимитов на суммы нет.

Но ячейки есть не во всех отделениях банков. Иногда покупателю и продавцу приходится выбирать не самое удобное место для сделки, а возить с собой крупные суммы наличных денег — немалый риск.

Сама аренда ячейки для расчетов по сделке обычно стоит около 4000–7500 рублей. Но если продавец захочет, чтобы банк проверил подлинность купюр и пересчитал их, за это придется доплатить отдельно.

Обычно ячейки хорошо защищены, но порой и их грабят. Если вы хотите, чтобы банк компенсировал потери в таких случаях, вместо договора аренды ячейки вам придется заключить договор ответственного хранения в сейфе банка. Но такая услуга стоит дороже, и далеко не все банки ее предлагают.

Все плюсы и минусы этого способа расчетов можно узнать из статьи «Банковская ячейка: зачем и когда нужна».

Счет эскроу

Если покупатель хочет приобрести строящееся жилье, оплата будет возможна только через этот счет. Между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор счета эскроу. Покупатель кладет на него деньги, банк их блокирует и передает продавцу после перехода права собственности на недвижимость.

С заключения договора до регистрации недвижимости может пройти и несколько лет, поэтому крайне важно, что деньги на счетах эскроу застрахованы государством. В случае проблем у банка размер возмещения составит до 10 млн рублей.

А вот для сделок на вторичном рынке расчеты через счета эскроу используются довольно редко.

Дело в том, что комиссии за открытие и ведение такого счета банки обычно определяют в процентах от суммы сделки. Поэтому для дорогого жилья счет эскроу оказывается затратнее, чем аккредитив или ячейка.

Подробнее об особенностях счета эскроу читайте в этом тексте.

Номинальный счет

Когда и продавец еще не расплатился по своему ипотечному кредиту, и покупатель собирается приобрести жилье за счет заемных денег, расчеты между ними, как правило, проходят через так называемый номинальный счет.

Банк продавца открывает этот счет на имя своей дочерней компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью. Покупатель и его ипотечный банк переводят туда деньги. После перерегистрации жилья на нового владельца, компания-посредник переводом с номинального счета гасит долг по ипотеке бывшего собственника. Банк продавца выводит недвижимость из-под залога, а банк покупателя сразу же оформляет ее в залог по кредиту своего клиента.

Если стоимость недвижимости больше задолженности по кредиту, остаток денег с номинального счета получает сам продавец.