Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.

С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.

К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.

Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться».

Сколько можно заработать на посуточной аренде

На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.

Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.

«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей».

По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.

Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.

Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.

Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.

Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду

Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.

Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:

- Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.

- Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.

- Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.

Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду

Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:

- Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.

- Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.

Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.

Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы

 Плюсы:

- Доходность в 1,5–2 раза выше;

- Хозяин контролирует квартиру, поэтому ее амортизация меньше;

- Аренду можно в любой момент прервать, если квартира понадобится. При долгосрочной аренде надо ждать окончания срока;

- Краткосрочная аренда возможна, даже если квартира выставлена на продажу.

 Минусы:

- Аренда — полноценная работа. Прием гостей, поддержание помещения в чистоте, реклама и ведение графика бронирования требуют сил и времени;

- Необходимо быть на связи круглосуточно, так как гости могут заселиться в любое время;

- Постоянные расходы на мелкий ремонт, расходные материалы, стирку, глажку и уборку;

- Нужно следить за рынком аренды, изучать инструменты рекламы и поиска гостей.

 «Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья».

Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.

«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается "гостиничным бизнесом". Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход».

Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:

- решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;

- оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;

- оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;

- оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.